婚姻家庭法律服务

夫妻一方未经配偶同意擅自转让共有房屋的行为是否有效？

制 作：王文珂律师

《婚姻法》规定，如果夫妻没有特殊约定，则双方在婚姻存续期间取得的财产属于夫妻共同财产。在此期间购买的房屋即使登记在一方名下，也属于夫妻共同财产。那么，如果该共有房屋的登记一方未与配偶协商，而擅自转让该共有房屋的行为是否有效呢？慧当律师将通过具体案例为您诠释说法，答疑释惑。

【基本案情】

张某与李某系夫妻关系，二人于2001年6月出资43000元购买其单位集资建房一套，百分之百产权，并由房屋产权户籍管理处颁发房屋所有权证书，房屋所有权人（户主）登记为张某一人。后双方感情出现矛盾，张某于2009年7月份伪造一份李某同意卖房证明，并出具结婚证复印件，瞒着李某与丁某签订了一份房屋买卖合同。合同约定：“张某将该房屋以价值262000元卖给丁某，丁某先付给张某150000元购房款，入住此房后付清余款，取得该房屋的所有权”。合同签订后，丁某于2009年9月26日向张某支付购房款150000元，后丁某搬进该房、付清了余款并居住至今，但张某与丁某一直未办理房屋过户手续。2010年8月，一直不知情的李某发现此事，找到丁某要求其搬出该房屋，丁某称张某以262000元的价款已将该房屋出售给自己为由拒不搬出。李某与丁某协商无果，将丁某、张某诉至法院，主张房屋买卖合同无效，丁某返还该房屋。

【争议焦点】

庭审过程中，丁某抗辩说自己尽到了必要的审查义务，购买房屋是善意的，且购买价格并不明显低于市场价格，买卖行为合法有效，应当驳回李某诉讼请求；而张某出于夫妻和好起见，加上此时房价上涨幅度较大，则以诉争房屋系自己与李某的夫妻共同财产，自己无权单独处分为由，同意李某所主张的买卖合同无效。

因而，本房屋买卖合同纠纷的争议焦点在于：张某卖房行为有无法律效力？丁某买房是否构成善意取得？

【律师说法】

现实中，不乏夫妻共有房屋登记在一方名下之情形。慧当律师认为，房屋登记的所有权人擅自出卖共有房屋系属无权处分行为，侵害了共有人权利，而买受人是否善意、是否进行房产过户登记手续，则是决定房产转让有无法律效力的关键因素。

（1）张某处分房屋行为不属于家事代理

我国《婚姻法司法解释(一)》第17条第（一）项规定：因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。这里的处理夫妻共同财产的事项主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项，其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，此家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故本案张某的行为不属于日常家事的情形。

（2）张某擅自出卖房屋行为系属无权处分

《物权法》第97条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。本房屋买卖合同纠纷案中，张某未经配偶同意擅自处分共有的房屋，系属无权处分，应当认定为无效合同。

（3）丁某购房不构成善意取得

《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”该条明确了善意取得必须同时具备的三项实质要件：A、受让人须为善意。此处的善意可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形须不知情。B、受让人取得动产或不动产须基于通过买卖、互易等具有交换性的有偿的法律行为。C、受让人已取得不动产或动产。转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本房屋买卖合同纠纷案中，虽然丁某具备前两个要件，但没有及时与张某进行房屋产权变更登记，因此不符合善意取得的法律规定。

【法院裁判】

人民法院经审理认为，原告李某与被告张某系夫妻关系，本案争议房产属于夫妻共有财产。被告张某在未征得原告李某同意情形下与丁某签订房屋买卖合同，事后也未得到李某的追认，属于无权处分。虽然丁某支付了全部购房款，但由于双方没有办理不动产权属变更手续，丁某不构成善意取得，房屋买卖合同无效。据此，判决丁某返还该房屋，李某与张某返还丁某购房款262000元。

判决书送达当事人后，当事人均未上诉，该判决业已发生法律效力。

【律师提醒】

该房屋买卖合同纠纷案件启迪我们，为保护夫妻双方的共同利益，若非出于无奈，最好应将双方都登记为产权人或共有产权人。慧当律师特别提醒：在购买二手房屋时，买受人为避免交易风险，应查清不动产权属证书登记的所有权人外，是否还有无其他共有权人；同时，最好委托律师代为起草详尽的房屋买卖合同，约定买卖双方权利义务及违约责任，并要求卖方夫妻两人都签署确认，并及时到不动产交易中心办理权属变更手续。